司法書士の業務、不動産登記とは
そもそも不動産とは
不動産会社などが町中にありますが、そもそも不動産とは何でしょう？
| 民法86条1項 土地及びその定着物は、不動産とする。 |
民法に規定がある通り、不動産とは「土地」と「土地の定着物」であることが分かります。
土地の定着物とは土地に継続的に付着し、そのままの状態で使用されることがその物の性質であると考えられる物で、代表的なものは「建物」です。
建物以外にも「樹木」「未分離の果実」「移動困難な庭石」なども不動産にあたります。
つまり不動産とは、主に土地と建物を指す言葉といえます。
不動産登記の種類
不動産登記は、不動産のうち価値の高い財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載して、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる制度です。
不動産登記の登記情報を見ると、表題部と権利部という２つの項目に分かれています。
表題部には、土地・建物の所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積などが記録されます。
権利部は、甲区と乙区に分かれ、甲区には誰が所有者か明らかにするための所有権に関する事項が記載がされ、乙区には所有権以外の権利（例えば抵当権や賃借権）に関する事項が記載されています。
不動産登記で、不動産の物理的な現況と、権利関係を明らかにすることができます。
不動産登記は必ずしなければならないのか
そもそも不動産登記は必ずしなければならない義務があるのでしょうか。
実は義務が課せられているのは現況を明らかにする「表題部」のみで、「権利部」の登記は、例えば所有者が代わったりしても登記をする義務はありません。
※相続登記の義務化について2019年現在政府で検討されていますが、それについては省略します。
司法書士は「権利部」の登記を行うのですが、不動産登記をするには登録免許税がかかりますし、司法書士への報酬費用もかかってしまうので、登記しなくてもいいかと考える人もいるかと思います。
不動産登記を行わないデメリット
しかし権利部の登記を行わないと、デメリットを生じることがあるので注意が必要です。
デメリット１：不動産の権利を主張できない
不動産登記をしない最大のデメリットです。
例えばあなたがAさんから土地を購入して、所有権移転の不動産登記を行わずそのままにしていたとします。あなたが土地を購入した後に、BさんがAさんから土地を購入したいと言ったとします。常識的な考えからすれば土地はすでにあなたのものになっているはずで、AさんがBさんに売ることはできないと思えますが、不動産の権利は登記をしなければ第三者に対抗（主張）することができないと民法に規定されています。そのためBさんが更に土地を購入することは理論的には可能です。
| 民法177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 |
つまりあなたは不動産登記をしなければ、Aさんから所有権が移っているとBさんに主張できないですし、あなたより先にBさんが登記を済ませてしまえば、例え土地の代金を既に支払っていたとしても、あなたはその土地が自分のものだと主張することができません。
これは所有権以外の権利でも同様のことが起こり得ます。そのため不動産上の権利を取得した場合には、速やかに不動産登記をしなければ自分の権利を守ることができません。
これが不動産登記をしないことによって生じるデメリットです。
ちなみに、このAさんとBさんは犯罪を犯しているのではないか？と疑問に思われる方もいると思います。確かにあなたに土地を売った後に、Aさんが自分の所有権名義があるのをチャンスと考えて、Bさんに土地を売るのは横領罪が成立する可能性が高いです。しかし、犯罪行為があったことと、権利が誰のものになるかというのは別問題で、例えAさんが逮捕されてもよっぽどの事情がなければ、結局土地の所有者はBさんのままです。せいぜい損害賠償としてお金をもらえる可能性があるだけで、購入したはずの土地はあなたのものにはなりません。またAさんが一文無しになっていたら、損害賠償ももらえず土地ももらえないという悲惨な状態になってしまいます。
何にせよ不動産というのは大抵高額な財産ですので、権利を取得したらすぐに登記をすることが大事です。
デメリット２：不動産を担保にした融資が受けられない
金融機関からお金を借りるとき、持っている不動産を担保に提供することがあります。いわゆる家を抵当に入れてお金を借りるというものです。
この時、登記簿上の所有者が担保を提供しない人の名義のままだと、金融機関は融資をすることができません。実際にその人の不動産かどうかわからないためです。
融資を受ける前に所有権移転の登記を行えばよいのですが、権利部の登記は通常1週間前後かかりますし、相続が発生して書類などがそろっていないと1か月以上準備に時間がかかるということもよくあることです。
そのため必要なタイミングで融資を受けられないといったこともありえます。
デメリット３：誰が所有者か分からなくなる
登記簿で所有者を確認できないと、その不動産を取得するために誰と交渉していいかわからない場合があります。
例えば、所有者が死亡したのに相続登記が行われていない場合は、誰と話していいのかわかりません。下手をすると相続人全員の居所を突き止めて交渉する羽目になりかねません。
相続登記などは放っておくと行政の用地取得などの際に時間がかかり、利益を得るのに時間がかかってしまう場合もあります。
デメリット４：登記に時間と手間がかかる場合がある
不動産登記をしないまま放置していると、特に相続が発生した場合に後から登記をしようとしても大きな時間と手間がかかる場合があります。
例えば代々家の財産は長男が受け継ぐとしているCさんを例にします。今現在、家はCさんのものとしてCさん家族が住んでいます。しかし家の所有権の登記名義人を確認すると、Cさんの曽祖父のDさん名義になっていました。何かしらの事情があって不動産の名義をCさんに変える必要が起きた場合、DさんからCさんへ相続登記を行うことは、可能なのですが非常に手間がかかります。
仮に曽祖父のDさんに子どもが３人いて、その子（孫）が３人ずついて、さらにその子に子（曾孫）が２人ずついる場合で、Dさんの孫までは全員亡くなっていた場合、Cさんのために相続登記を行うためには、なんと曾孫１８人全員と遺産分割協議を行わなければなりません。当然連絡を取ったこともない人もいるでしょうし、行方が分からない人、海外に行って日本にいない人も含め、全員からの同意を得なければCさん名義にすることはできません。ここまでくると現実的な話、登記をすることはできないことが多いでしょう。
Dさんが亡くなったときに、Dさんの長男名義に変えていて、Dさんの長男が亡くなったときにもCさんの父親名義に変えていさえすれば、Cさんの父親が亡くなったときに、Cさんと母親、それとCさんの兄弟だけで遺産分割協議をすることが可能だったのです。相続登記を放置していると後々の手間と時間だけでなく費用までも余分にかかるようになりますし、場合によってはこれが原因で揉め事になるということもあり得ますので、相続登記は早めにされた方がよいことが多いです。
デメリット５：家賃を受け取ることができない
デメリット１の不動産の権利を主張できないと同じことですが、土地や建物を誰かに貸していて、その不動産の所有者が代わった場合、所有権移転の登記をしなければ、借主に対して家賃を請求できません。（正確には請求できるが借主は支払いを拒否できる。）借主からすれば家賃をだれに支払うかは重大な問題なので、しっかりと登記がされていない限り家賃をもらい損ねかねないのです。
ちなみに不動産登記をして所有者を変更してしまうと、固定資産税の支払い義務が発生すると考える方もいますが、登記をしていなくても課税の義務は発生するので、脱税目的で意図的に登記をしないのは意味がありませんのでご注意ください。
不動産登記の申請は司法書士にお任せください
司法書士になるためには不動産登記法の理解が必須で、司法書士試験の中でも特に多いボリュームを占めています。そのため司法書士の全ては、不動産登記のスペシャリストといえます。
司法書士は権利部の登記について登記申請の代理をすることができ、不動産登記を通じてあなたの大事な不動産の権利を守ります。
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